Gesetzliche Vermutung für Störung der Geschäftsgrundlage von Miet- und Pachtverträgen bei coronabedingten Schließungen – Hilft ein bisschen

Vie­len Gewer­be­trei­ben­den etwa in Ein­zel­han­del, Gas­tro­no­mie, Hotel­le­rie, Frei­zeit und Tou­ris­mus feh­len seit Mona­ten Umsät­ze, weil sie von coro­nabe­ding­ten Schlie­ßun­gen oder Ein­schrän­kun­gen durch Behör­den betrof­fen sind. Gleich­zei­tig wer­den sie mit unver­än­dert hohen Gewer­be­raum­mie­ten konfrontiert.

Nach­dem die Mehr­heit der Gerich­te Kür­zun­gen der Mie­te wegen Min­de­rung oder Weg­fall der Geschäfts­grund­la­ge bis­her ablehn­te, hat der Gesetz­ge­ber nun eine gesetz­li­che Rege­lung zu die­ser Fra­ge beschlos­sen, die am 31. Dezem­ber 2020 wirk­sam gewor­den ist:

Art. 240 EGBGB, § 7 Stö­rung der Geschäfts­grund­la­ge von Miet- und Pachtverträgen

(1)       Sind ver­mie­te­te Grund­stü­cke oder ver­mie­te­te Räu­me, die kei­ne Wohn­räu­me sind, infol­ge staat­li­cher Maß­nah­men zur Bekämp­fung der COVID-19-Pan­de­mie für den Betrieb des Mie­ters nicht oder nur mit erheb­li­cher Ein­schrän­kung ver­wend­bar, so wird ver­mu­tet, dass sich inso­fern ein Umstand im Sin­ne des § 313 Absatz 1 des Bür­ger­li­chen Gesetz­buchs, der zur Grund­la­ge des Miet­ver­trags gewor­den ist, nach Ver­trags­schluss schwer­wie­gend ver­än­dert hat.

(2)       Absatz 1 ist auf Pacht­ver­trä­ge ent­spre­chend anzuwenden.

Anders als die Über­schrift ver­mu­ten lässt, stellt die Rege­lung aller­dings ledig­lich eine Ver­mu­tung für Teil­ele­men­te einer Stö­rung der Geschäfts­grund­la­ge auf und regelt auch nicht die Rechts­fol­gen einer sol­chen. Sie hilft also Gewer­be­mie­tern weni­ger, als gehofft.

Ver­ständ­lich wird die Rege­lung im Zusam­men­spiel mit dem gesetz­li­chen Tat­be­stand der Stö­rung der Geschäfts­grund­la­ge in § 313 Abs. 1 BGB, der meh­re­re Kom­po­nen­ten hat, eine rea­le, eine hypo­the­ti­sche und eine nor­ma­ti­ve. Die gesetz­li­che Rege­lung in Art. 240 § 7 EGBGB stellt ledig­lich eine (wider­leg­li­che) Ver­mu­tung für das Vor­lie­gen der rea­len Kom­po­nen­te auf.

Außer­dem ist aber erfor­der­lich, dass die „Par­tei­en den Ver­trag nicht oder mit ande­rem Inhalt geschlos­sen (hät­ten), wenn sie die­se Ver­än­de­rung vor­aus­ge­se­hen hät­ten“, zum ande­ren muss der belas­te­ten Par­tei „das Fest­hal­ten am unver­än­der­ten Ver­trag nicht zuge­mu­tet wer­den“ kön­nen, ins­be­son­de­re unter Berück­sich­ti­gung der „ver­trag­li­chen oder gesetz­li­chen Risi­ko­ver­tei­lung“. Die­se bei­den Ele­men­te müs­sen gege­be­nen­falls dar­ge­legt und bewie­sen werden.

Die gesetz­li­che Ver­mu­tung dürf­te ohne wei­te­res grei­fen bei Laden- und Geschäfts­räu­men mit Kun­den­ver­kehr, die infol­ge von staat­li­chen oder gemeind­li­chen Ver­ord­nun­gen bzw. Ver­fü­gun­gen einem Betriebs­ver­bot unter­lie­gen, wie z. B. Ein­kaufs­zen­tren, Ein­zel- und Groß­han­del sowie Laden­ge­schäf­te mit Kun­den­ver­kehr nach § 4 Abs. 1 SächsCo­ro­naSch­VO vom 12. Febru­ar 2021. Schwie­ri­ger wird die Beur­tei­lung von Hotel­flä­chen, deren Betrieb ja nicht kom­plett unter­sagt wur­de, son­dern ledig­lich hin­sicht­lich tou­ris­ti­scher Über­nach­tungs­an­ge­bo­te. Inwie­weit sich dies auch auf die dazu­ge­hö­ri­gen Back­of­fice-Räum­lich­kei­ten erstreckt, muss im Ein­zel­fall geprüft werden.

Eine dar­über hin­aus gehen­de Rechts­fol­ge sta­tu­iert Art. 240 § 7 EGBGB nicht; es ver­bleibt bei der all­ge­mei­nen gesetz­li­chen Rege­lung, die in der Pra­xis bis­her aller­dings kaum Anwen­dung fand. Danach kann eine Stö­rung der Geschäfts­grund­la­ge ver­schie­de­ne Rechts­fol­gen haben (Anpas­sung der Mie­te, Aus­set­zung der Miet­zah­lungs­pflicht, Stun­dung, Rücktritt).

Wel­che Rechts­fol­ge eine coro­nabe­ding­te Schlie­ßungs­ver­fü­gung kon­kret hat, regelt die gesetz­li­che Neu­re­ge­lung also gera­de nicht. Ver­mie­ter wer­den wei­ter­hin argu­men­tie­ren, dass die­ser Umstand im ver­trag­li­chen Risi­ko­be­reich des Mie­ters liegt mit der Fol­ge, dass ihm das „Fest­hal­ten am unver­än­der­ten Ver­trag“ und damit die Zah­lung der unge­kürz­ten Mie­te wei­ter­hin zuge­mu­tet wer­den kann.

Die Rege­lung des Art. 240 § 7 EGBGB wird vor dem geschil­der­ten Hin­ter­grund kri­tisch gese­hen. Den­noch bie­tet sie eine gute, auch rück­wir­ken­de Argu­men­ta­ti­ons­hil­fe für die Her­ab­set­zung der Mie­te. Schon vor Inkraft­tre­ten der Rege­lung zeig­ten sich eini­ge Gerich­te (etwa LG Mün­chen I, LG Mön­chen­glad­bach, OLG Nürn­berg) dafür offen. Nun haben zwei Ober­ge­rich­te am glei­chen Tag im Ergeb­nis unter­schied­li­che Urtei­le in die­ser Fra­ge gefällt (die Begrün­dun­gen lie­gen noch nicht vor). Das OLG Karls­ru­he (Urt. v. 24.02.2021, Az. 7 U109/20) gab wie die Vor­in­stanz der Kla­ge des Ver­mie­ters auf Zah­lung der vol­len Mie­te statt und lehn­te einen Weg­fall der Geschäfts­grund­la­ge wegen feh­len­der Dar­le­gung der Unzu­mut­bar­keit der Schlie­ßung ab. Das OLG Dres­den dage­gen (Urteil vom 24.2.2021, Az. 5 U 1782/20) hob das Urteil der Vor­in­stanz auf und erkann­te für die Dau­er der ange­ord­ne­ten Schlie­ßung auf eine Anpas­sung der Mie­te um 50% wegen Stö­rung der Geschäfts­grund­la­ge, die von kei­ner der Par­tei­en zu ver­tre­ten sei. Da in bei­den Fäl­len die Revi­si­on mög­lich ist, dürf­te der Bun­des­ge­richts­hof Gele­gen­heit bekom­men, ein Grund­satz­ur­teil dazu zu fällen.

Fol­gen­des Vor­ge­hen wird betrof­fe­nen Gewer­be­raum-Mie­tern empfohlen:

  • Wei­sen Sie Ihrem Ver­mie­ter unter genau­er Anga­be der Schlie­ßungs­zei­ten nach, dass die Ver­wend­bar­keit der Miet­flä­chen infol­ge staat­li­cher Maß­nah­men fehlt oder erheb­lich ein­ge­schränkt ist und wei­sen Sie auf die gesetz­li­che Ver­mu­tung für das Vor­lie­gen der Vor­aus­set­zun­gen für eine Stö­rung der Geschäfts­grund­la­ge nach Art. 240 § 7 EGBGB hin.
  • Erklä­ren Sie, dass Sie den Miet­ver­trag so nicht geschlos­sen hät­ten, wenn Sie gewusst hät­ten, dass Sie trotz pan­de­mie­be­ding­ter Schlie­ßung wei­ter die vol­le Mie­te zah­len müssen.
  • Legen Sie dar, dass es kei­ne ver­trag­li­che Risi­ko­ver­tei­lung zu Las­ten des Mie­ters gibt. Ob Ver­trags­klau­seln, die kon­kret auf behörd­lich ange­ord­ne­te Betriebs­schlie­ßun­gen Bezug neh­men, eine sol­che Risi­ko­zu­wei­sung auch für den Pan­de­mie­fall dar­stel­len, hängt von der ver­trag­li­chen Aus­ge­stal­tung ab.
  • Erläu­tern Sie, dass das Fest­hal­ten an der Pflicht zur Zah­lung der vol­len Mie­te unzu­mut­bar ist, ins­be­son­de­re weil Sie kei­ner­lei ander­wei­ti­ge Ein­nah­men mit den gemie­te­ten Flä­chen erzie­len kön­nen. Etwa geflos­se­ne staat­li­che Hil­fen dürf­ten nicht anre­chen­bar sein, weil sie nicht den Sinn haben, ein­sei­tig den Ver­mie­ter zu unter­stüt­zen (das ist aller­dings umstritten).
  • Füh­ren Sie aus, dass eine fai­re Anpas­sung des Ver­tra­ges zu einer Redu­zie­rung der Mie­te um 50 % führt (das ist die Grö­ßen­ord­nung, die von den mie­ter­freund­li­chen Gerich­ten ange­setzt wurde).
  • Erklä­ren Sie hilfs­wei­se auch die Min­de­rung der Mie­te wegen die­ses Umstandes.
  • Behal­ten Sie sich vor, bereits gezahl­te Mie­te, aber auch Miet­zah­lun­gen in der Zukunft antei­lig zurück­zu­for­dern. Damit schlie­ßen Sie den Ein­wand des § 814 BGB (Zah­lung in Kennt­nis der Nicht­schuld) aus.
  • Prü­fen Sie sorg­fäl­tig, ob Sie ein Recht zum antei­li­gen Ein­be­halt der Mie­te haben. In der Regel wird dies in Geschäfts­raum­miet­ver­trä­gen aus­ge­schlos­sen. Sie ris­kie­ren sonst eine außer­or­dent­li­che Kündigung.
  • Zusätz­lich soll­ten Sie bei jeder Miet-Über­wei­sung im Feld Zah­lungs­grund auf den Vor­be­halt in Ihrem Schrei­ben Bezug nehmen.
  • Spre­chen Sie mit Ihrem Vermieter.