Gesetzliche Vermutung für Störung der Geschäftsgrundlage von Miet- und Pachtverträgen bei coronabedingten Schließungen – Hilft ein bisschen

Vielen Gewerbetreibenden etwa in Einzelhandel, Gastronomie, Hotellerie, Freizeit und Tourismus fehlen seit Monaten Umsätze, weil sie von coronabedingten Schließungen oder Einschränkungen durch Behörden betroffen sind. Gleichzeitig werden sie mit unverändert hohen Gewerberaummieten konfrontiert.
Nachdem die Mehrheit der Gerichte Kürzungen der Miete wegen Minderung oder Wegfall der Geschäftsgrundlage bisher ablehnte, hat der Gesetzgeber nun eine gesetzliche Regelung zu dieser Frage beschlossen, die am 31. Dezember 2020 wirksam geworden ist:

Art. 240 EGBGB, § 7 Störung der Geschäftsgrundlage von Miet- und Pachtverträgen

(1)       Sind vermietete Grundstücke oder vermietete Räume, die keine Wohnräume sind, infolge staatlicher Maßnahmen zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie für den Betrieb des Mieters nicht oder nur mit erheblicher Einschränkung verwendbar, so wird vermutet, dass sich insofern ein Umstand im Sinne des § 313 Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs, der zur Grundlage des Mietvertrags geworden ist, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert hat.

(2)       Absatz 1 ist auf Pachtverträge entsprechend anzuwenden.

Anders als die Überschrift vermuten lässt, stellt die Regelung allerdings lediglich eine Vermutung für Teilelemente einer Störung der Geschäftsgrundlage auf und regelt auch nicht die Rechtsfolgen einer solchen. Sie hilft also Gewerbemietern weniger, als gehofft.

Verständlich wird die Regelung im Zusammenspiel mit dem gesetzlichen Tatbestand der Störung der Geschäftsgrundlage in § 313 Abs. 1 BGB, der mehrere Komponenten hat, eine reale, eine hypothetische und eine normative. Die gesetzliche Regelung in Art. 240 § 7 EGBGB stellt lediglich eine (widerlegliche) Vermutung für das Vorliegen der realen Komponente auf.

Außerdem ist aber erforderlich, dass die „Parteien den Vertrag nicht oder mit anderem Inhalt geschlossen (hätten), wenn sie diese Veränderung vorausgesehen hätten“, zum anderen muss der belasteten Partei „das Festhalten am unveränderten Vertrag nicht zugemutet werden“ können, insbesondere unter Berücksichtigung der „vertraglichen oder gesetzlichen Risikoverteilung“. Diese beiden Elemente müssen gegebenenfalls dargelegt und bewiesen werden.

Die gesetzliche Vermutung dürfte ohne weiteres greifen bei Laden- und Geschäftsräumen mit Kundenverkehr, die infolge von staatlichen oder gemeindlichen Verordnungen bzw. Verfügungen einem Betriebsverbot unterliegen, wie z. B. Einkaufszentren, Einzel- und Großhandel sowie Ladengeschäfte mit Kundenverkehr nach § 4 Abs. 1 SächsCoronaSchVO vom 12. Februar 2021. Schwieriger wird die Beurteilung von Hotelflächen, deren Betrieb ja nicht komplett untersagt wurde, sondern lediglich hinsichtlich touristischer Übernachtungsangebote. Inwieweit sich dies auch auf die dazugehörigen Backoffice-Räumlichkeiten erstreckt, muss im Einzelfall geprüft werden.

Eine darüber hinaus gehende Rechtsfolge statuiert Art. 240 § 7 EGBGB nicht; es verbleibt bei der allgemeinen gesetzlichen Regelung, die in der Praxis bisher allerdings kaum Anwendung fand. Danach kann eine Störung der Geschäftsgrundlage verschiedene Rechtsfolgen haben (Anpassung der Miete, Aussetzung der Mietzahlungspflicht, Stundung, Rücktritt).

Welche Rechtsfolge eine coronabedingte Schließungsverfügung konkret hat, regelt die gesetzliche Neuregelung also gerade nicht. Vermieter werden weiterhin argumentieren, dass dieser Umstand im vertraglichen Risikobereich des Mieters liegt mit der Folge, dass ihm das „Festhalten am unveränderten Vertrag“ und damit die Zahlung der ungekürzten Miete weiterhin zugemutet werden kann.

Die Regelung des Art. 240 § 7 EGBGB wird vor dem geschilderten Hintergrund kritisch gesehen. Dennoch bietet sie eine gute, auch rückwirkende Argumentationshilfe für die Herabsetzung der Miete. Schon vor Inkrafttreten der Regelung zeigten sich einige Gerichte (etwa LG München I, LG Mönchengladbach, OLG Nürnberg) dafür offen. Nun haben zwei Obergerichte am gleichen Tag im Ergebnis unterschiedliche Urteile in dieser Frage gefällt (die Begründungen liegen noch nicht vor). Das OLG Karlsruhe (Urt. v. 24.02.2021, Az. 7 U109/20) gab wie die Vorinstanz der Klage des Vermieters auf Zahlung der vollen Miete statt und lehnte einen Wegfall der Geschäftsgrundlage wegen fehlender Darlegung der Unzumutbarkeit der Schließung ab. Das OLG Dresden dagegen (Urteil vom 24.2.2021, Az. 5 U 1782/20) hob das Urteil der Vorinstanz auf und erkannte für die Dauer der angeordneten Schließung auf eine Anpassung der Miete um 50% wegen Störung der Geschäftsgrundlage, die von keiner der Parteien zu vertreten sei. Da in beiden Fällen die Revision möglich ist, dürfte der Bundesgerichtshof Gelegenheit bekommen, ein Grundsatzurteil dazu zu fällen.

Folgendes Vorgehen wird betroffenen Gewerberaum-Mietern empfohlen:

• Weisen Sie Ihrem Vermieter unter genauer Angabe der Schließungszeiten nach, dass die Verwendbarkeit der Mietflächen infolge staatlicher Maßnahmen fehlt oder erheblich eingeschränkt ist und weisen Sie auf die gesetzliche Vermutung für das Vorliegen der Voraussetzungen für eine Störung der Geschäftsgrundlage nach Art. 240 § 7 EGBGB hin.
• Erklären Sie, dass Sie den Mietvertrag so nicht geschlossen hätten, wenn Sie gewusst hätten, dass Sie trotz pandemiebedingter Schließung weiter die volle Miete zahlen müssen.
• Legen Sie dar, dass es keine vertragliche Risikoverteilung zu Lasten des Mieters gibt. Ob Vertragsklauseln, die konkret auf behördlich angeordnete Betriebsschließungen Bezug nehmen, eine solche Risikozuweisung auch für den Pandemiefall darstellen, hängt von der vertraglichen Ausgestaltung ab.
• Erläutern Sie, dass das Festhalten an der Pflicht zur Zahlung der vollen Miete unzumutbar ist, insbesondere weil Sie keinerlei anderweitige Einnahmen mit den gemieteten Flächen erzielen können. Etwa geflossene staatliche Hilfen dürften nicht anrechenbar sein, weil sie nicht den Sinn haben, einseitig den Vermieter zu unterstützen (das ist allerdings umstritten).
• Führen Sie aus, dass eine faire Anpassung des Vertrages zu einer Reduzierung der Miete um 50 % führt (das ist die Größenordnung, die von den mieterfreundlichen Gerichten angesetzt wurde).
• Erklären Sie hilfsweise auch die Minderung der Miete wegen dieses Umstandes.
• Behalten Sie sich vor, bereits gezahlte Miete, aber auch Mietzahlungen in der Zukunft anteilig zurückzufordern. Damit schließen Sie den Einwand des § 814 BGB (Zahlung in Kenntnis der Nichtschuld) aus.
• Prüfen Sie sorgfältig, ob Sie ein Recht zum anteiligen Einbehalt der Miete haben. In der Regel wird dies in Geschäftsraummietverträgen ausgeschlossen. Sie riskieren sonst eine außerordentliche Kündigung.
• Zusätzlich sollten Sie bei jeder Miet-Überweisung im Feld Zahlungsgrund auf den Vorbehalt in Ihrem Schreiben Bezug nehmen.
• Sprechen Sie mit Ihrem Vermieter.