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Eine Mietwohnung als Ferienwohnung nutzen; geht das so einfach?

Viele Wohnungseigentümer haben in den vergangenen Jahren ihre Mietwohnungen in Ferienwohnungen umgewandelt. Dieser Trend wird auch in Zukunft insbesondere in touristisch attraktiven Gegenden anhalten. Nicht nur, dass eine Vermietung als Ferienwohnung häufig lukrativer ist als eine normale Vermietung, sondern es entfällt auch der überbordende Mieterschutz, was für sich für viele Vermieter Grund genug ist, einen solchen Schritt ernsthaft in Erwägung zu ziehen. Schließlich lässt sich eine unvermietete Wohnung häufig auch besser verkaufen als eine vermietete, so die Käufer die Wohnung selber nutzen wollen. Dieser Trend zur Ferienwohnung wird von der Politik argwöhnisch beäugt und vielerorts auch versucht, dem mit entsprechenden Regelungen entgegenzuwirken.

Probleme können sich aber auch noch auf ganz anderer Art und Weise ergeben, die Vermieter vor einer Umwandlung bedenken sollten. Hierzu sei auf eine Entscheidung des Verwaltungsgerichts Frankfurt (Oder) aus dem letzten Jahr verwiesen und die weitere Rechtsprechung, auf die sich die Entscheidung bezieht (VG Frankfurt/Oder, Beschluss vom 1. Oktober 2020, AktZ. 7 L 365/20). Das Verwaltungsgericht hat ausgeurteilt, dass eine Nutzungsuntersagung des Bauaufsichtsamts gegen einen Vermieter, der seine Mietwohnung entgegen der vorherigen Nutzung nunmehr als Ferienwohnung nutzte, rechtmäßig war. Eine solche Umwandlung stellt nämlich eine genehmigungspflichtige Nutzungsänderung gemäß § 59 Abs. 1 der Brandenburgischen Bauordnung bzw. der entsprechenden Regelungen der übrigen Bundesländer dar. Eine Nutzungsänderung in diesem Sinne liegt immer dann vor, wenn sich die neue Nutzung von der bisherigen Nutzung dergestalt unterscheidet, dass sie anderen oder weitergehenden Bauordnung- oder bauplanungsrechtlichen Anforderungen unterworfen ist oder sein kann. Die Nutzung einer Mietwohnung als Ferienwohnung stellt nach Auffassung des Verwaltungsgerichts gegenüber der Wohnnutzung eine solche eigenständige Nutzungsart dar. Ferienwohnungen dienen zwar auch dem Wohnen, werden aber zur Erzielung von Einkünften typischerweise - anders als "normale" Mietwohnungen - nur zum vorübergehenden Aufenthalt an wechselnde Personenkreise vermietet (so auch OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 30. Mai 2016 AktZ. OVG 10 S 34.15). Dies hat zur Folge, dass für eine solche Nutzungsänderung eine Baugenehmigung erforderlich ist, auch wenn tatsächlich gar keine bauliche Veränderung in der Wohnung oder an dem Gebäude an sich vorgenommen werden. Ob eine solche Baugenehmigung letzten Endes erteilt werden muss, wenn der Vermieter sie beantragt, steht auf einem anderen Blatt. Unterlässt der Vermieter aber vor Umwandlung die Beantragung einer solchen Baugenehmigung, so muss er damit rechnen, dass eine Nutzungsuntersagung durch das zuständige Bauordnungsamt in rechtmäßiger Weise erfolgt, was mit einem erheblichen wirtschaftlichen Schaden wegen Mietausfall einhergehen kann.

Im vorliegenden Fall hatte das Verwaltungsgericht zudem Zweifel daran, dass eine Genehmigungsfähigkeit durch den Vermieter überhaupt herbeigeführt werden könnte, weil eine Zustimmung der Miteigentümer der Wohnungseigentumsanlage, zu der die Ferienwohnung gehörte, nicht zu erwarten sei. Die vorliegende Teilungserklärung ließ dies jedenfalls als möglich erscheinen.

Vor einer Umwandlung einer Mietwohnung in eine Ferienwohnung sollte der Vermieter also unbedingt rechtlich prüfen lassen, ob die Voraussetzungen für eine baurechtliche Genehmigung dieser Nutzungsänderung vorliegen, ein zu stellender Bauantrag also Erfolg haben wird. Zum anderen ist dringend zu empfehlen, die Nutzungsmöglichkeit einer Eigentumswohnung als Ferienwohnung mit der Wohnungseigentümergemeinschaft abzuklären bzw. sich eine solche Nutzungsänderung durch diese genehmigen zu lassen.