Eine Mietwohnung als Ferienwohnung nutzen; geht das so einfach?

Vie­le Woh­nungs­ei­gen­tü­mer haben in den ver­gan­ge­nen Jah­ren ihre Miet­woh­nun­gen in Feri­en­woh­nun­gen umge­wan­delt. Die­ser Trend wird auch in Zukunft ins­be­son­de­re in tou­ris­tisch attrak­ti­ven Gegen­den anhal­ten. Nicht nur, dass eine Ver­mie­tung als Feri­en­woh­nung häu­fig lukra­ti­ver ist als eine nor­ma­le Ver­mie­tung, son­dern es ent­fällt auch der über­bor­den­de Mie­ter­schutz, was für sich für vie­le Ver­mie­ter Grund genug ist, einen sol­chen Schritt ernst­haft in Erwä­gung zu zie­hen. Schließ­lich lässt sich eine unver­mie­te­te Woh­nung häu­fig auch bes­ser ver­kau­fen als eine ver­mie­te­te, so die Käu­fer die Woh­nung sel­ber nut­zen wol­len. Die­ser Trend zur Feri­en­woh­nung wird von der Poli­tik arg­wöh­nisch beäugt und vie­ler­orts auch ver­sucht, dem mit ent­spre­chen­den Rege­lun­gen entgegenzuwirken.

Pro­ble­me kön­nen sich aber auch noch auf ganz ande­rer Art und Wei­se erge­ben, die Ver­mie­ter vor einer Umwand­lung beden­ken soll­ten. Hier­zu sei auf eine Ent­schei­dung des Ver­wal­tungs­ge­richts Frank­furt (Oder) aus dem letz­ten Jahr ver­wie­sen und die wei­te­re Recht­spre­chung, auf die sich die Ent­schei­dung bezieht (VG Frankfurt/Oder, Beschluss vom 1. Okto­ber 2020, AktZ. 7 L 365/20). Das Ver­wal­tungs­ge­richt hat aus­ge­ur­teilt, dass eine Nut­zungs­un­ter­sa­gung des Bau­auf­sichts­amts gegen einen Ver­mie­ter, der sei­ne Miet­woh­nung ent­ge­gen der vor­he­ri­gen Nut­zung nun­mehr als Feri­en­woh­nung nutz­te, recht­mä­ßig war. Eine sol­che Umwand­lung stellt näm­lich eine geneh­mi­gungs­pflich­ti­ge Nut­zungs­än­de­rung gemäß § 59 Abs. 1 der Bran­den­bur­gi­schen Bau­ord­nung bzw. der ent­spre­chen­den Rege­lun­gen der übri­gen Bun­des­län­der dar. Eine Nut­zungs­än­de­rung in die­sem Sin­ne liegt immer dann vor, wenn sich die neue Nut­zung von der bis­he­ri­gen Nut­zung der­ge­stalt unter­schei­det, dass sie ande­ren oder wei­ter­ge­hen­den Bau­ord­nung- oder bau­pla­nungs­recht­li­chen Anfor­de­run­gen unter­wor­fen ist oder sein kann. Die Nut­zung einer Miet­woh­nung als Feri­en­woh­nung stellt nach Auf­fas­sung des Ver­wal­tungs­ge­richts gegen­über der Wohn­nut­zung eine sol­che eigen­stän­di­ge Nut­zungs­art dar. Feri­en­woh­nun­gen die­nen zwar auch dem Woh­nen, wer­den aber zur Erzie­lung von Ein­künf­ten typi­scher­wei­se — anders als “nor­ma­le” Miet­woh­nun­gen — nur zum vor­über­ge­hen­den Auf­ent­halt an wech­seln­de Per­so­nen­krei­se ver­mie­tet (so auch OVG Ber­lin-Bran­den­burg, Beschluss vom 30. Mai 2016 AktZ. OVG 10 S 34.15). Dies hat zur Fol­ge, dass für eine sol­che Nut­zungs­än­de­rung eine Bau­ge­neh­mi­gung erfor­der­lich ist, auch wenn tat­säch­lich gar kei­ne bau­li­che Ver­än­de­rung in der Woh­nung oder an dem Gebäu­de an sich vor­ge­nom­men wer­den. Ob eine sol­che Bau­ge­neh­mi­gung letz­ten Endes erteilt wer­den muss, wenn der Ver­mie­ter sie bean­tragt, steht auf einem ande­ren Blatt. Unter­lässt der Ver­mie­ter aber vor Umwand­lung die Bean­tra­gung einer sol­chen Bau­ge­neh­mi­gung, so muss er damit rech­nen, dass eine Nut­zungs­un­ter­sa­gung durch das zustän­di­ge Bau­ord­nungs­amt in recht­mä­ßi­ger Wei­se erfolgt, was mit einem erheb­li­chen wirt­schaft­li­chen Scha­den wegen Miet­aus­fall ein­her­ge­hen kann.

Im vor­lie­gen­den Fall hat­te das Ver­wal­tungs­ge­richt zudem Zwei­fel dar­an, dass eine Geneh­mi­gungs­fä­hig­keit durch den Ver­mie­ter über­haupt her­bei­ge­führt wer­den könn­te, weil eine Zustim­mung der Mit­ei­gen­tü­mer der Woh­nungs­ei­gen­tums­an­la­ge, zu der die Feri­en­woh­nung gehör­te, nicht zu erwar­ten sei. Die vor­lie­gen­de Tei­lungs­er­klä­rung ließ dies jeden­falls als mög­lich erscheinen.

Vor einer Umwand­lung einer Miet­woh­nung in eine Feri­en­woh­nung soll­te der Ver­mie­ter also unbe­dingt recht­lich prü­fen las­sen, ob die Vor­aus­set­zun­gen für eine bau­recht­li­che Geneh­mi­gung die­ser Nut­zungs­än­de­rung vor­lie­gen, ein zu stel­len­der Bau­an­trag also Erfolg haben wird. Zum ande­ren ist drin­gend zu emp­feh­len, die Nut­zungs­mög­lich­keit einer Eigen­tums­woh­nung als Feri­en­woh­nung mit der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft abzu­klä­ren bzw. sich eine sol­che Nut­zungs­än­de­rung durch die­se geneh­mi­gen zu lassen.