Aus der Reihe: Fehler beim Immobilienverkauf
Stellen Sie sich vor: Sie haben Ihr Haus verkauft. Der Notarvertrag ist unterschrieben, beide Seiten sind erleichtert. Dann bricht in der Küche ein Feuer aus – oder ein Sturm deckt das Dach ab und Wasser dringt ins Gebäude ein. Der Schaden ist erheblich.
Wer haftet jetzt?
Die Antwort überrascht viele Verkäufer: Sie haften.
Der blinde Fleck im Kaufvertrag
Immobilienkaufverträge enthalten fast immer einen Gewährleistungsausschluss. Verkäufer gehen deshalb davon aus, nach der Unterzeichnung weitgehend aus der Verantwortung zu sein.
Das ist ein Irrtum.
Der Gewährleistungsausschluss gilt grundsätzlich nur für Mängel, die beim Vertragsschluss bereits vorhanden waren. Für Schäden, die danach entstehen – also in der Zeit zwischen Beurkundung und tatsächlicher Übergabe des Grundstücks – greift er in der Regel nicht. Das hat der Bundesgerichtshof so entschieden (BGH, Urt. v. 24.1.2003, Az. V ZR 248/02), und zwar auch dann, wenn der Verkäufer den Schaden gar nicht verursacht hat. Ab Übergabe geht die Gefahr der zufälligen Verschlechterung nach dem Gesetz auf den Käufer über.
Warum ist dieser Zeitraum so gefährlich?
Zwischen Notartermin und Schlüsselübergabe vergehen oft vier bis sechs Wochen, manchmal deutlich länger. In dieser Zeit muss das Grundbuchamt eine Auflassungsvormerkung eintragen, bevor der Kaufpreis fällig wird. Bei hoher Auslastung der Ämter kann dieser Prozess Monate dauern.
Ein langer Zeitraum, in dem viel passieren kann – Feuer, Wasserschaden nach Sturm, Vandalismusschäden.
Was droht dem Verkäufer konkret?
Entsteht in dieser Zeit ein Schaden am Gebäude, hat der Käufer weitreichende Rechte:
Behebbare Schäden (z. B. Wasserschaden nach Sturm)
- Der Käufer kann die Annahme des Grundstücks verweigern, bis der (auch unerhebliche) Mangel behoben ist. Die Beweislast für die Mängelfreiheit liegt vor Annahme durch den Käufer beim Verkäufer.
- Er kann den gesamten Kaufpreis zurückhalten.
- Der Verkäufer trägt die Reparaturkosten und schuldet weiterhin die Übergabe eines mangelfreien Grundstücks. Die Gebäudeversicherung deckt die Kosten möglicherweise unzureichend und zu spät.
- Nach Fristsetzung kann der Käufer vom gesamten Vertrag zurücktreten – auch bei einem unerheblichen Mangel.
- Bei Verschulden des Verkäufers hat er Anspruch auf großen Schadensersatz / Schadensersatz statt der ganzen Leistung, auch zusätzlich zum Rücktritt. Er muss dann so gestellt werden, als wenn der Vertrag ordnungsgemäß erfüllt worden wäre (Ersatz des positiven Interesses).
Nicht behebbare Schäden (sogenannte qualitative Teilunmöglichkeit)
- Der Käufer muss das Grundstück annehmen und die Übergabe akzeptieren.
- Der Kaufpreis mindert sich nicht automatisch; der Käufer ist auf Minderung nach Gewährleistungsrecht verwiesen.
- Bei erheblichem Mangel hat der Käufer allerdings ein Rücktrittsrecht (ohne Fristsetzungserfordernis) sowie Anspruch auf großen Schadensersatz (bei Verschulden).
- Alternativ hat er Anspruch auf das Surrogat (Versicherungsleistung).
Totalverlust des Gebäudes
- Die geschuldete Leistung wird unmöglich; der Verkäufer ist von der Leistungspflicht befreit, der Kaufpreisanspruch entfällt.
- Der Verkäufer ist auf Ansprüche gegen die Gebäudeversicherung beschränkt, die den tatsächlichen Schaden möglicherweise nicht vollständig abdeckt.
- Der Käufer kann alternativ das Versicherungssurrogat verlangen, bleibt dann aber zur – ggf. geminderten – Gegenleistung verpflichtet.
Vertragliche Gestaltungsmöglichkeiten
Das Risiko lässt sich durch sorgfältige Vertragsgestaltung erheblich reduzieren. In Betracht kommen insbesondere:
- Ausdrücklicher Haftungsausschluss auch für zufällig nach Beurkundung entstandene Mängel. Individualvertraglich wohl möglich; in AGB dürfte ein solcher Ausschluss ungültig sein.
- Vertragliche Vorverlagerung des Gefahrübergangs vor Übergabe. Individualvertraglich ist eine solche Abweichung vom gesetzlichen Modell zulässig, in AGB dagegen nicht.
- Abwicklung über ein Notaranderkonto: Besitz- und Gefahrübergang nach Kaufpreiszahlung auf das Anderkonto. Setzt voraus, dass etwaige einseitige Treuhandauflagen des finanzierenden Kreditinstituts erledigt sind.
- Frühzeitiger Besitzübergang mit Beurkundung, verbunden mit einem (entgeltlichen) Nutzungsvertrag bis zur Kaufpreisfälligkeit. Der Besitz ist zwar wesentliches Sicherungsmittel für die Kaufpreiszahlung, eine Rückabwicklung ohne Mitwirkung des Käufers kaum möglich. Diese Risiken können durch entsprechende vertragliche Regelungen aber minimiert werden.
- Beschränkung der Verkäuferhaftung auf seine Ansprüche gegen Dritte (z. B. Versicherungen).
- Vertragliches Rücktrittsrecht des Verkäufers bei erheblichem Mangel, kombiniert mit Haftungsbegrenzung auf das negative Interesse des Käufers (z. B. Notarkosten).
- Verkürzung der Verjährungsfrist für Mängel nach Vertragsschluss und vor Gefahrübergang, B. auf drei Monate ab Übergabe.
Fazit
Der Zeitraum zwischen Beurkundung und Gefahrübergang ist in der Praxis ein unterschätztes Risiko – für Verkäufer mit potenziell existenziellen Folgen. Standardmäßige Notarverträge enthalten keine ausreichende Absicherung für diesen Zeitraum. Eine anwaltliche Prüfung und individuelle Vertragsgestaltung vor der Beurkundung ist daher dringend anzuraten.
Haben Sie Fragen zu einem konkreten Fall oder möchten Sie Ihren Kaufvertrag auf diesen Punkt hin prüfen lassen? Ich stehe Ihnen gerne zur Verfügung.
Dies ist ein Beitrag aus der Reihe „Fehler beim Immobilienverkauf“.
