OLG Düsseldorf zum Nachweis der Fortexistenz einer grundbesitzenden GbR im Grundbuchverfahren nach dem Tod eines Gesellschafters

Für grundbesitzende Gesellschaften bürgerlichen Rechts (GbR) waren bis zum 31.12.2023 im Grundbuch als Eigentümer ihre Gesellschafter mit dem Zusatz “in Gesellschaft bürgerlichen Rechts” einzutragen. Seit 1.1.2024 sind nur noch die Gesellschaften unter ihrer Bezeichnung einzutragen, wie sie im neu geschaffenen Gesellschaftsregister eingetragen sind. Es gilt der doppelte Voreintragungsgrundsatz, d.h. die Gesellschaft muss im Gesellschaftsregister eingetragen und anschließend ihre Bezeichnung im Grundbuch richtig gestellt werden. Das Grundbuchamt muss dabei prüfen, ob es sich bei der im Gesellschaftsregister neu eingetragenen tatsächlich um dieselbe Gesellschaft handelt, die auch unter Bezeichnung ihrer Gesellschafter noch als Eigentümerin im Grundbuch vermerkt war. Besondere Schwierigkeiten treten auf, wenn vor dem 1.1.2024 ein Gesellschafter verstorben war. In diesem Fall galt nach dem bis zum 31.12.2023 geltenden Recht, dass die Gesellschaft aufgelöst war und unter Beteiligung der Erbengemeinschaft liquidiert wurde, sofern der Gesellschaftsvertrag nichts anderes vorsah (etwa Fortsetzung der Gesellschaft ohne Erben).

Das OLG Düsseldorf (Beschl. v. 01.07.2025 – I-3 W 83/25) hatte über die Richtigstellung einer Grundbucheintragung für einer zweigliedrigen GbR zu befinden. Einer der Gesellschafter war 2023 verstorben. Der verbleibende Gesellschafter und die Erben des Verstorbenen hatten eine GbR mit neu gefasstem Gesellschaftsvertrag im Gesellschaftsregister eintragen lassen und die Richtigstellung im Grundbuch zu deren Gunsten verlangt. Das Grundbuchamt war der Meinung, dass die Gesellschaft mit dem Tod des Gesellschafters voll beendet worden sei und das Grundstück auf den verbliebenen Gesellschafter zu Alleineigentum übergegangen sei; die im Gesellschaftsregister eingetragene Gesellschaft sei eine Neugründung und mit der im Grundbuch eingetragenen nicht identisch.

Das OLG Düsseldorf war anderer Meinung: Da der Gesellschaftsvertrag keine Regelung vorsah, befand sich die GbR durch den Tod in Liquidation. Die Erben waren als Erbengemeinschaft beteiligt. Durch die Neufassung des Vertrages und die Eintragung der Gesellschaft hatten sie die Fortsetzung der noch nicht beendeten Gesellschaft beschlossen, an der nun die Erben nicht mehr in Erbengemeinschaft sondern einzeln entsprechend ihrer Erbquote beteiligt waren (§ 711 Abs. 2 S. 2 BGB). Zum Nachweis dieser Rechtsfolge ließ das OLG Düsseldorf die Vorlage des schriftlichen Gesellschaftsvertrages ausreichen, aus dem sich ergab, dass die ursprünglichen Gesellschafter keine andere Vereinbarung für den Fall des Todes eines von ihnen getroffen hatten. Die Rechtsnachfolge der Erben konnte in grundbuchmäßiger Form durch Erbschein nachgewiesen werden.

Fazit: Es erweist sich als unausweichlich, dass für den Fall der Änderung auf Gesellschafterebene vor der Registrierung der GbR zumindest ein schriftlicher Gesellschaftsvertrag vorliegt, um dem Grundbuchamt gegenüber schlüssig darlegen zu können, was die Gesellschafter insb. im Todesfall vorgesehen haben. Ohne Gesellschaftsvertrag ist das nahezu unmöglich, jedenfalls erheblich erschwert. Gerade bei der zweigliedrigen GbR kann der Fall eintreten, dass diese beim Tod eines Gesellschafters erlischt und das Grundeigentum liquidationslos auf den verbliebenden Gesellschafter übergeht. Nach altem Recht war das der Fall, wenn der Gesellschaftsvertrag das vorsah; nach neuem Recht gilt das von Gesetzes wegen (§ 723 Abs.1 S. 1 BGB). Während Altfälle kaum mehr zu retten sind, gilt aktuell die Empfehlung, grundbesitzende GbR´s möglichst umgehend im Gesellschaftsregister zu registrieren und die Eintragung im Grundbuch richtig zu stellen, bevor es zu einem Todesfall kommt und die Erben bzw. der verbleibende Gesellschafter in Schwierigkeiten geraten, gegenüber dem Grundbuch die tatsächlichen Eigentumsverhältnisse nachzuweisen.