Der Mietspiegel als Begründung des Mieterhöhungsverlangens

Von: Rechtsanwältin Juliane Pethke

Gemäß § 558a Abs. 2 Nr. 1 BGB kann der Vermieter zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens den Mietspiegel der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde heranziehen. Voraussetzung an ein wirksames Mieterhöhungsverlangen ist, dass die Begründung dem Mieter konkrete Hinweise auf die sachliche Berechtigung des Erhöhungsverlangens gibt, um während der Überlegungsfrist die Berechtigung der Mieterhöhung zu überprüfen (vgl. Urteil des Bundesgerichtshofs vom 17. Oktober 2018 – Az VIII ZR 94/17).

Der Bundesgerichtshof hat nunmehr in seinem Urteil vom 16. Oktober 2019 – Az. VIII 340/18 entschieden, dass die Begründung eines Mieterhöhungsbegehrens mit einem 20 Jahre alten Mietspiegel diese Anforderung nicht erfüllt.

Zwar ist grundsätzlich auch die Berufung auf einen veralteten Mietspiegel, soweit bei Abgabe des Mieterhöhungsverlangens kein Mietspiegel vorhanden ist möglich. Dies führt nach Auffassung des Bundesgerichtshofs jedoch nicht dazu, dass das Alter des Mietspiegel grundsätzlich bedeutungslos wäre. Dem ständigen Wandel unterfallende Wohnmerkmale, wie Einrichtungen, welche der Wohnung Wert verleihen, oder auch die sich auf die Wohnlage auswirkende strukturellen Veränderungen können bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete anhand eines 20 Jahre alten Mietspiegel keine Berücksichtigung finden. Der Bundesgerichtshof verneint insoweit den erforderlichen Informationsgehalt des Mieterhöhungsverlangens, welcher es dem Mieter ermöglichen soll, die Überprüfung hinsichtlich der Berechtigung der Mieterhöhung zu überprüfen.