Das formell wirksame Mieterhöhungsverlangen nach Modernisierungsmaßnahmen

Von: Rechtsanwältin Juliane Pethke

Gemäß § 559 b Abs. 1 BGB ist die Mieterhöhung nach § 559 dem Mieter in Textform zu erklären. Die Erklärung ist nur wirksam, wenn in ihr die Erhöhung auf Grund der entstandenen Kosten berechnet und entsprechend den Voraussetzungen der §§ 559 und 559 a erläutert wird.

Das Landgericht Bremen hat nunmehr in seinem Urteil vom 6. Juni 2019 – Az.: 2 S 283/18 entschieden, dass eine solche Erklärung eine nachvollziehbare Berechnung des Erhöhungsbetrages und eine hinreichende Erläuterung des angegebenen Verteilungsschlüssels sowie nachvollziehbare Angaben zu den abgesetzten Kostenanteilen für Instandsetzung enthalten muss. Hierfür muss die Erklärung so ausgestaltet sein, dass dem Mieter eine überschlägige Überprüfung des verlangten Mehrbetrages ohne besondere Kenntnisse auf dem Gebiet der Rechnungsprüfung und ohne Einsicht in die Belege möglich ist.

Diesem Urteil lag der Sachverhalt zugrunde, dass der Vermieter mehrere Modernisierungsarbeiten gleichzeitig durchführen ließ. Die von dem Vermieter an den Mieter übersandte „Darlegung der für die Modernisierung angefallenen Kosten und Instandhaltungsanteile“ beinhaltete zwar eine Aufteilung der verschiedenen Modernisierungsmaßnahmen, es erfolgte jedoch nur eine Angabe der Gesamtkosten für die einzelnen Maßnahmen ohne diese noch einmal nach den unterschiedlichen Gewerken zu differenzieren. Nach Auffassung des Landgerichts Bremen müssen, wenn im Rahmen einer oder mehrerer Modernisierungsmaßnahmen verschiedene Gewerke ausgeführt werden, im Rahmen des Mieterhöhugnsverlangens innerhalb der einzelnen Modernisierungsmaßnahmen nochmals nach Gewerken, z. B. Maurerarbeiten, Malerarbeiten, Installationsarbeiten, Gerüst usw. untergliedert werden. Nicht ausreichend sei die bloße Angabe eines Gesamtbetrages.